2023年２月に購入した株式の【三菱地所８８０２】購入理由三選

おはようございます！ケイシと申します！

私はインデックス投資、日米高配当株投資を実践していますが一番好きな投資は日本の高配当株投資です＾＾

今回の記事では２月に購入した銘柄の三菱地所８８０２を買った理由などを解説していきます。経済状況も考慮しながら解説していきますので参考になりましたら幸いです。

1 三菱地所８８０２を購入した理由
2 まとめ

三菱地所８８０２を購入した理由

①金利上昇に弱い不動産セクターの中でも守りが強く見えた

⓶過去の最低PER、過去配当利回りと比べて割安に見えた

③株主還元方針も明確にしていて長期経営計画も無理なく見えた

こちらの３つになります！あくまで私の分析になりますので、どんな分析をして個別株をみんな買っているのかな？の参考になりましたら幸いです＾＾

それでは解説していきます。

不動産セクターの説明

最初に不動産セクターの説明をしていきます！

三菱地所は不動産セクターに分類されます。２０２２年１２月の日本銀行の実質的な長期金利の利上げは不動産市場にはマイナスです。同マイナスかというと

・不動産セクターはマンションや商業施設などを開発や購入する時は銀行から借り入れをする、借り入れ金利が高くなるのは利息支払いが多くなり利益が少なくなります

・個人でも住宅購入の際の金利上昇による購買意欲低下などもあります。

・金利上昇は不動産需要の低下につながり、需要が低下すると不動産価格も上がりにくくなり不動産会社の売り上げ減少の要因になります

なので不動産売買などで伸びていた会社は今後も売り上げを伸ばしていけるかは少し不安があり、２０２２年１２月から不動産セクター全体が株を売られる状況になりました。

そんな不動産セクターのなかでも

売買で利益を上げているのか？賃貸料で売り上げを上げているのか？フランチャイズ加盟料などで売り上げを上げているのか？で金利上昇に対しての影響が変わります。

今回の日本銀行の長期金利の引き上げでダメージが大きいのは売買益で利益を上げている会社です。

金利が上がることにより不動産売買は減少していきます。金利が上がっているアメリカでは住宅着工件数は減少していってます。金利が低いとローンをしてでも家を買う方がアメリカはインフレで年々家の価値が上がっていってるので積極的にローンを組みますが、金利が上がると銀行に払う利息がより多くなるので買う人が減ります。

金利が上がる→利払いが多くなり購入する方が減る→需要が減ると資産価値の上昇は鈍化する→不動産売買は少なくなる

なので不動産セクターでも安くなったから株を買うぞ！！と安易に手を出すと痛い目をみるかも、、

なので不動産セクター全体が下落している中で金利上昇の影響が少ない会社はないかな？と探していましたら三菱地所を見つけました！！

①金利上昇に弱い不動産セクターの中でも守りが強く見えた

三菱地所が金利上昇に強そうに見えた理由は以下です。

・営業利益の６割以上が丸の内などのオフィス賃料

・住宅事業は利益の１０％未満

・海外事業は伸びている

・高い営業利益率２０％付近（１０％以上が高いと言われるラインです）

事業が多角化されておりメイン営業利益が賃料である。不動産会社では国内事業のみの会社が多いですが、海外事業もやっている。

写真は２０２０年３月期から２０２２年３月期までの３年間の三菱地所の営業収益のまとめです。コマーシャル事業がオフィスなどのビル事業のことです。

賃料収入は安定した収入なのでコロナ渦でも減少はごく一部でした。

海外事業も売り上げの１０％程度ですが伸びています。

自己資本比率は３０％程度です。固定資産が７９％ほどあり固定負債も５６％ほどありますので流動資産は少ないです。増える資産に対しても現金は少ないので不動産の価値が三菱地所の資産の大半です。

固定資産に寄っているのは少しリスクでもあります。ですが持っている不動産が有楽町、丸の内と日本でも有数の好立地です。固定資産ばかりで流動性がないのを嫌う方はいるかと思いますがいい土地は強い！こちらは頭に入れておくのがいいです＾＾

⓶過去の最低PER、過去配当利回りと比べて割安に見えた

未来に投資をするのですが、過去の平均を参考にするのは分析をするうえでとても重要になります。

三菱地所の過去の年度別最低PERはこちら

２０１８年３月期	PER安値１９．３８倍
２０１９年３月期	PER安値１７．０９倍
２０２０年３月期	PER安値１１．８８倍
２０２１年３月期	PER安値１４．８倍
２０２２年３月期	PER安値１３．２８倍